등기부등본 보는 법 - 전세 계약 전 꼭 확인할 5가지

전세 계약을 앞두고 있다면, 중개인이나 임대인이 주는 서류만 믿으면 안 됩니다. 반드시 직접 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산의 모든 정보가 담긴 일종의 "신분증"입니다. 소유권자가 누구인지, 그 소유권에 제약(저당권, 압류)이 있는지, 보증금이 안전한지 등 모든 것이 담겨 있습니다. 하지만 용어가 어려워서 많은 사람이 외면합니다. 이 글에서는 등기부등본을 어렵지 않게 읽는 방법과, 전세사기를 예방하기 위해 꼭 확인해야 할 5가지를 알려드리겠습니다.

등기부등본의 기본 구조 이해하기

등기부등본은 크게 3개 구간으로 나뉩니다:

1. 표제부 (맨 위)

건물의 기본 정보가 나옵니다. 주소, 건축일, 건축면적, 연면적 등이 기재됩니다. 이 부분은 "이 건물이 맞는지"를 확인하는 용도입니다.

2. 갑구 (중간)

"소유권"에 관한 정보입니다. 누가 이 건물의 주인인지 기재됩니다. 가장 최근의 소유권자가 맨 위에 나옵니다.

3. 을구 (아래)

"소유권 이외의 권리"에 관한 정보입니다. 저당권(대출금), 압류, 가압류, 임차권등기 등이 기재됩니다. 전세금 보호와 관련해서 가장 중요한 부분입니다.

등기부등본은 온라인으로 쉽게 확인할 수 있습니다. "대법원 인터넷 등기소"(iros.go.kr)에 접속해서 공인인증서 또는 휴대폰 본인인증으로 로그인한 후 조회하면 됩니다. 수수료는 무료입니다.

갑구와 을구 읽는 법

핵심 원칙: "갑구는 소유권, 을구는 부채"라고 생각하면 쉽습니다. 을구에 뭔가 많이 적혀 있을수록 위험합니다.

갑구 읽는 법

갑구의 기본 형식은 다음과 같습니다:

"순번 | 등기목적 | 접수일시 | 소유자명 | 지분 | 비고"

예시:

• 1 | 소유권 | 2020.01.15 | 김철수 | 100/100 | (소유자)
• 2 | 소유권이전 | 2023.06.20 | 이영희 | 100/100 | (소유자)

이 경우 "이영희"가 현재의 소유자입니다. 순번이 낮을수록 오래된 등기이고, 높을수록 최신입니다. 맨 아래 가장 높은 순번이 현재 소유자입니다.

을구 읽는 법

을구는 갑구보다 훨씬 복잡합니다. 예시를 보겠습니다:

• 1 | 근저당권 | 2024.01.10 | 은행 | 5억원 | 이자율 4.5% ~ 5.5%
• 2 | 임차권등기 | 2024.02.01 | 이순신 | 2억원 | (예정일자 2026.02.01)

1번은 은행이 건물에 대해 가진 저당권입니다. 만약 임대인이 대출금을 못 갚으면 은행이 건물을 압류할 수 있다는 뜻입니다. 2번은 임차인(세입자) 이순신이 등기해둔 전세금 보호 등기입니다.

위험한 신호: 을구의 순서

을구에서는 "순서"가 매우 중요합니다. 은행의 근저당권과 임차인의 임차권등기 중 어느 것이 먼저인지에 따라 전세금 보호 여부가 결정됩니다.

• 1 | 근저당권 | 은행 | 5억원
• 2 | 임차권등기 | 세입자 | 2억원

이 경우 문제입니다. 은행의 저당권이 1번(더 먼저)이므로, 임대인이 대출금을 못 갚으면 은행이 우선적으로 건물을 경매에 부친 후 5억 원을 가져갑니다. 2억 원의 전세금을 가진 세입자는 남은 돈에서만 돌려받습니다. 경매가가 5억 원대라면 세입자는 전세금을 못 받을 수도 있습니다.

근저당·압류·가압류 판별하기

을구에는 여러 종류의 등기가 나옵니다. 각각이 무엇을 의미하는지 정확히 이해해야 합니다.

1. 근저당권 (가장 일반적)

임대인이 은행에서 받은 대출금을 담보하는 권리입니다. 정상적인 거래에서는 거의 모든 건물에 있습니다. 다만 저당권 금액이 건물 가치의 80% 이상이면 위험합니다. 예를 들어 5억 원대 건물에 4억 원 저당권이 있으면, 경매가가 조금 떨어져도 임차인이 위험합니다.

2. 압류 (위험)

세금을 못 내거나 빚을 진 임대인의 재산을 강제로 압수하는 것입니다. "압류"라는 글자가 보이면 조심해야 합니다. 압류된 건물은 경매에 부쳐질 가능성이 높습니다.

3. 가압류 (경고)

압류 전 단계입니다. 임대인이 빚을 진 채권자가 "너 나중에 압류할 거니까 미리 이 재산 팔지 마"라는 뜻으로 가압류를 등기합니다. 가압류 자체는 경매 신청이 아니지만, 임대인이 빚을 못 갚으면 압류로 전환될 가능성이 높습니다.

4. 임차권등기 (보호)

세입자(임차인)가 자신의 전세금을 보호하기 위해 등기하는 것입니다. 이것이 있으면 건물이 경매에 부쳐져도 임차인이 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 꼭 확인하세요.

전세사기 예방 체크리스트

등기부등본 확인 시 꼭 체크해야 할 5가지:

1. 소유자가 임대인과 같은가?

등기부등본의 갑구에 있는 소유자명과 전세 계약서의 임대인명이 일치해야 합니다. 만약 다르다면 대리인(배우자, 법정후견인 등)일 가능성이 있습니다. 이 경우 대리인 권한 확인서를 반드시 받아야 합니다.

2. 근저당권이 너무 크지 않은가?

건물 가치의 60% 이상이 저당권으로 묶여 있으면 위험합니다. 예를 들어 5억 원 건물에 3억 5,000만 원의 저당권이 있으면, 경매가가 4억 원대로 떨어져도 이미 손해입니다.

3. 압류나 가압류가 없는가?

을구에 "압류" 또는 "가압류"라는 글자가 있으면 절대 전세 계약을 하면 안 됩니다. 이미 임대인이 재정 위기에 빠진 상태입니다.

4. 임차권등기가 되어 있는가?

전세금의 보호를 위해 반드시 임차권등기를 해야 합니다. 을구에 "임차권등기"가 있는지 확인하고, 없다면 계약 후 반드시 등기해야 합니다.

5. 을구의 순서는 안전한가?

을구에서 은행의 근저당권이 임차권등기보다 먼저(순번이 낮으면) 있으면, 임대인의 대출 연체 시 임차인이 위험합니다. 임차권등기가 더 먼저 있는 것이 좋습니다.